As negociações no mercado imobiliário frequentemente envolvem a permuta de imóveis (com ou sem torna em dinheiro) e a compra e venda com dação em pagamento, gerando dúvidas sobre o contrato e a forma da escritura pública.
Esclarecendo, vale dizer que a permuta simples ocorre quando os bens permutados possuem valores equivalentes, não havendo, portanto, necessidade de complementação em dinheiro (torna), como, por exemplo, na troca de um apartamento avaliado em R$ 400.000,00 por um terreno de igual valor, sem pagamento complementar.
Já, quando um dos bens permutados for avaliado em valor maior do que o recebido, a diferença geralmente é paga em dinheiro por uma das partes, caracterizando-se a permuta com torna. Exemplificativamente, a permuta de um apartamento avaliado em R$ 600.000,00 por um imóvel rural avaliado em R$ 450.000,00, com complementação de R$ 150.000,00 em dinheiro pelo adquirente do imóvel de maior valor.
Há também a dação em pagamento, prevista no art. 356, do CC, que ocorre quando o devedor entrega um bem imóvel ao credor como forma de quitação da dívida, desde que o valor do imóvel que é dado em pagamento não ultrapasse a metade do valor do bem adquirido. Exemplo: na venda de um terreno avaliado em R$ 500.000,00, em que o adquirente oferece, como parte do pagamento, um apartamento avaliado em R$ 200.000,00 (40% do valor do bem adquirido) e complementa o saldo de R$ 300.000,00 em dinheiro.
A dação em pagamento e a permuta com torna guardam semelhança estrutural, na medida em que, em ambas, um imóvel é utilizado, ao menos parcialmente, como forma de pagamento de outro. A distinção entre os dois institutos, todavia, decorre da proporção entre o valor dos bens negociados.
Assim, quando o imóvel oferecido como pagamento corresponde a mais de 50% do valor do imóvel adquirido, a operação é caracterizada como permuta com torna, sendo a diferença entre os valores complementada em dinheiro. Por outro lado, quando o imóvel oferecido corresponde a 50% ou menos do valor do imóvel adquirido, tem-se a dação em pagamento, com o restante do valor sendo quitado em dinheiro.
Em qualquer uma destas três modalidades de negócio imobiliário, a transmissão exige a forma da escritura pública e posterior registro no registro de imóveis, conforme o art. 108 c/c art. 1.245, ambos do Código Civil. A correta escrituração da operação é relevante pois repercute na tributação, na formalização do instrumento e na segurança jurídica da operação, sendo recomendável sua definição prévia com orientação jurídica adequada.
