A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos, vindo a fazê-lo, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, somente após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.

Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos. Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.

Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.

No STJ, a alienante sustentou que poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente.

Registro é requisito para execução extrajudicial previsto na legislação específica

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário. Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente.

A ministra acrescentou que, no caso de não pagamento da dívida, acontece a consolidação da propriedade em nome do credor, que pode recorrer ao procedimento de execução extrajudicial, de acordo com os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Mas, conforme já decidiu a Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997 e o afastamento do CDC.

Para Nancy Andrighi, “embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997”.

Supressio e boa-fé objetiva orientam solução do caso

A ministra ressaltou que a boa-fé objetiva e o instituto da supressio devem ser observados nos casos de contratos de alienação fiduciária de imóvel que não foram registrados durante longo período, por inércia deliberada do alienante. Conforme enfatizou, empresas que atuam no ramo imobiliário costumam deixar de registrar o contrato de alienação fiduciária para reduzir custos nas operações de venda.

A relatora explicou que, nesses casos, a relação existente entre as partes permanece sendo uma relação de direito pessoal, na qual pode incidir o Código Civil, o CDC e a Súmula 543 do STJ.

“Não se pode admitir que os contratos de venda de imóveis sejam submetidos ao absoluto critério do alienante quanto ao momento do registro e, assim, quanto à incidência da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997”, concluiu.