A reforma tributária começa a produzir efeitos concretos também para as empresas da construção civil. Além da substituição gradual dos atuais tributos sobre o consumo pela CBS e pelo IBS, o setor terá regras próprias para tributação das operações imobiliárias, aproveitamento de créditos, identificação das obras e emissão de novos documentos fiscais.
Embora a implementação seja gradual, o momento exige atenção de construtoras, incorporadoras e prestadores de serviços de construção. O ano de 2026 é considerado um período de teste da CBS e do IBS, durante o qual o cumprimento das obrigações acessórias assume papel central. Os contribuintes que atenderem às exigências previstas para essa fase poderão ficar dispensados do recolhimento dos tributos de teste, mas isso não elimina a necessidade de adequar sistemas, cadastros e documentos fiscais.
Alíquota reduzida para a construção civil
Um dos principais pontos definidos pela regulamentação é o tratamento diferenciado concedido às operações imobiliárias.
A legislação estabelece redução de 50% nas alíquotas da CBS e do IBS aplicáveis às operações sujeitas ao regime de bens imóveis, o que alcança também os serviços de construção civil. Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é ainda maior, de 70% das alíquotas.
É importante observar que não se trata de redução de 50% da base de cálculo, mas da alíquota que seria normalmente aplicada aos novos tributos.
Também não significa que seja possível afirmar, desde já, qual será a carga tributária efetiva de cada construtora. O impacto dependerá da composição dos custos de cada empreendimento, dos créditos que poderão ser apropriados e da própria estrutura operacional da empresa.
Créditos sobre materiais e o impacto da mão de obra
A possibilidade de aproveitamento de créditos é um dos pontos que mais deverá influenciar o planejamento financeiro das construtoras.
No novo modelo, aquisições de materiais, equipamentos, serviços e outros insumos tributados poderão, observadas as regras legais, gerar créditos de IBS e CBS. Entretanto, a construção civil possui uma característica que merece especial atenção: é uma atividade intensiva em mão de obra.
Assim, duas construtoras com o mesmo faturamento poderão apresentar impactos tributários diferentes dependendo da proporção entre mão de obra própria, materiais adquiridos e serviços terceirizados utilizados em seus empreendimentos.
Outro ponto que merece atenção das construtoras e incorporadoras é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que passa a ter papel relevante dentro do novo sistema de tributação dos bens imóveis.
O CIB funciona como um identificador único nacional para cada imóvel, semelhante ao CPF para as pessoas físicas, e está integrado ao SINTER — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. O SINTER reúne informações cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicas dos imóveis, formando uma base nacional integrada de dados imobiliários.
Com a reforma tributária, essa integração ganha ainda mais relevância. A Lei Complementar nº 214/2025 determina a inscrição dos imóveis urbanos e rurais no CIB, e os dados encaminhados pelos cadastros municipais passam a alimentar o SINTER. Para os imóveis urbanos, em 2026 a obrigatoriedade alcança os imóveis localizados nas capitais e no Distrito Federal, enquanto, para os demais municípios, a implementação está prevista a partir de janeiro de 2027. Os imóveis rurais também estão abrangidos pelo cadastro.
Para as empresas do setor imobiliário, o tema merece acompanhamento porque o CIB tende a se tornar a principal referência de identificação do imóvel dentro das novas obrigações fiscais. O código deverá constar nos documentos oficiais emitidos pelos municípios e também nos documentos dos órgãos públicos e cartórios.
Na prática, a integração entre CIB e SINTER amplia a capacidade de cruzamento e padronização das informações imobiliárias, tornando ainda mais relevante que dados cadastrais, registros, contratos e informações fiscais dos empreendimentos estejam consistentes.
Esse ponto torna a gestão fiscal de cada empreendimento ainda mais relevante.
Novos documentos fiscais começam ainda em 2026
Outro aspecto que merece acompanhamento são os novos documentos fiscais eletrônicos.
Para os serviços em geral sujeitos ao ISS, entre os quais estão os serviços de construção civil, o cronograma estabelece, como regra geral, a obrigatoriedade da NFS-e adaptada ao IBS e à CBS a partir de 1º de outubro de 2026, ressalvadas situações com prazos específicos.
Já a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77, destinada a documentar a venda de imóveis, passa a ser obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026. O cronograma oficial prevê a publicação de seu formato em 1º de setembro de 2026, justamente para permitir que empresas e fornecedores de sistemas realizem os ajustes necessários antes do início da obrigatoriedade.
Também em 1º de dezembro de 2026 está prevista a utilização da NFS-e para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Para empresas optantes pelo Simples Nacional, o cronograma geral de obrigatoriedade desses documentos foi postergado para 1º de janeiro de 2027.
O impacto vai além do departamento tributário
Para as construtoras, a reforma não deverá ser analisada apenas sob a perspectiva da alíquota.
Será necessário avaliar como os créditos tributários serão formados em cada empreendimento, quanto da estrutura de custos está concentrada em mão de obra, quais fornecedores geram créditos, como as aquisições serão vinculadas às obras e se os sistemas da empresa estão preparados para identificar corretamente cada operação.
Contratos de construção, orçamentos e modelos de precificação também merecem revisão. Uma obra contratada hoje poderá atravessar vários anos do período de transição, convivendo com regras tributárias diferentes ao longo de sua execução.
Por isso, comparar a carga tributária atual com projeções para 2027 e para os anos seguintes poderá ser tão importante quanto simplesmente adequar a emissão das notas fiscais.
A reforma prevê uma transição longa: em 2027 ocorre a extinção do PIS e da COFINS e avança a cobrança da CBS; a substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS ocorre entre 2029 e 2032, com entrada integral do novo modelo em 2033.
Para o setor da construção civil, portanto, a mudança não se resume à criação de dois novos tributos. Ela exigirá maior integração entre contabilidade, área fiscal, tecnologia, consultoria jurídica, orçamento e gestão de obras.
As empresas que utilizarem este período para mapear seus custos, identificar corretamente os créditos, revisar seus sistemas e simular os efeitos da nova tributação por empreendimento, estarão em melhores condições de atravessar a transição com previsibilidade e reduzir impactos com planejamento.
