A penhora dos aluguéis como alternativa à venda do imóvel.
Encontrar imóveis registrados em nome da empresa executada não significa, necessariamente, que o credor precise buscar imediatamente a alienação desses bens para satisfazer o crédito. Quando o imóvel está alugado, os valores recebidos pelo devedor podem, em determinadas situações, ser objeto de penhora.
A medida permite que os rendimentos produzidos pelo próprio patrimônio sejam direcionados à satisfação da dívida, evitando, quando adequada ao caso concreto, a necessidade de alienação imediata do imóvel.
O Código de Processo Civil admite a penhora de frutos e rendimentos dos bens do executado quando essa providência se mostrar mais eficiente para a satisfação do crédito e menos gravosa ao devedor. O art. 867 do CPC disciplina especificamente essa possibilidade.
Além disso, o art. 835, XIII, do CPC prevê a penhora de outros direitos como modalidade de constrição patrimonial. No caso de imóveis que geram renda por meio de locação, os aluguéis podem constituir uma fonte periódica de recursos para a satisfação da execução.
Quando determinada judicialmente a medida, o recebimento dos aluguéis deixa de ocorrer livremente pelo executado e passa a observar a destinação estabelecida pelo Juízo. O art. 869, § 3º, do CPC estabelece que, estando o imóvel arrendado, o inquilino deverá pagar o aluguel diretamente ao exequente, salvo se houver administrador nomeado.
Assim, o locatário não passa a responder pela dívida da empresa executada. Sua obrigação consiste em observar a determinação judicial quanto à destinação dos valores que já seriam devidos em razão da relação de locação.
Imagine, por exemplo, que uma empresa possua uma dívida de R$ 200.000,00 e seja proprietária de um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00, alugado por R$ 20.000,00 mensais. Em uma situação na qual a penhora dos rendimentos seja considerada adequada pelo Juízo, os aluguéis poderão ser direcionados à execução, permitindo a amortização progressiva do débito sem a necessidade de alienação imediata do imóvel.
A penhora dos aluguéis é sempre a medida mais adequada?
Não necessariamente. A existência de um imóvel alugado não significa, por si só, que a penhora dos respectivos rendimentos será a medida mais eficiente para a satisfação do crédito.
O art. 867 do CPC condiciona essa modalidade de penhora à sua adequação para a satisfação do crédito e à menor onerosidade ao executado. Por isso, devem ser consideradas as circunstâncias concretas da execução.
Entre os fatores relevantes estão o valor do débito, o montante dos aluguéis, a existência de outros bens penhoráveis, a possibilidade de rápida conversão desses bens em recursos e o tempo estimado para a satisfação integral da dívida.
Também pode ser relevante verificar a importância dos rendimentos provenientes da locação para a manutenção das atividades da empresa. A análise deve considerar, portanto, não apenas a existência do imóvel, mas a função econômica que ele desempenha no patrimônio do executado.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a aplicação do art. 867 do CPC às situações em que a penhora de frutos e rendimentos se mostra adequada e eficaz para a satisfação do crédito, observadas as circunstâncias concretas da execução.
Conclusão
A existência de imóveis alugados em nome da empresa executada pode representar uma alternativa à alienação imediata do patrimônio. Em determinadas situações, a penhora dos aluguéis permite utilizar a renda produzida pelo próprio imóvel para a satisfação progressiva do crédito.
A adoção da medida, contudo, deve ser analisada de acordo com as particularidades de cada execução. O valor da dívida, a renda produzida pelo imóvel, a existência de outros bens e recursos e a situação econômica do executado são elementos que podem influenciar a escolha do meio executivo.
Por isso, a análise patrimonial não deve se limitar à identificação dos bens pertencentes ao devedor. Também é relevante verificar a capacidade desses bens de gerar recursos e a forma pela qual esses rendimentos podem contribuir para a efetividade da execução.
