A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para quem possui imóveis alugados. Embora muitas discussões tenham focado no impacto para empresas, a nova legislação altera significativamente a forma como a renda imobiliária pode ser tributada quando recebida por pessoas físicas. 

O principal ponto de atenção está na possibilidade de que determinados proprietários passem a ser enquadrados como contribuintes do novo sistema de tributação sobre bens e serviços.

A nova regra estabelece critérios objetivos para determinar quando a locação deixa de ser considerada uma atividade patrimonial e passa a ser tratada como atividade econômica.

A pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior:

• possuir mais de três imóveis distintos alugados;
• e obter receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis (valor-base para 2025, a ser corrigido pelo IPCA a partir de 2026). 

A legislação também prevê uma margem de tolerância de 20%. Assim, receitas superiores a R$ 288 mil anuais já podem enquadrar o contribuinte no regime de tributação, mesmo que possua apenas um imóvel. 

A Reforma Tributária criou uma forma de identificar quando o aluguel de imóveis deixa de ser algo “ocasional” (normal de uma pessoa física) e passa a ser vista como atividade econômica, parecida com a de uma empresa, da mesma forma, para a venda de imóveis, cria critérios que permitem ao Fisco identificar quando a venda deixa de ser eventual e passa a caracterizar atividade econômica.

Isso pode ocorrer quando:

• a pessoa vende mais de três imóveis no mesmo ano, ou
• constrói dois ou mais imóveis e os vende em até cinco anos. 

Nessas situações, o contribuinte pode ser tratado de forma semelhante a uma empresa do setor imobiliário. Caso o proprietário seja enquadrado no novo sistema, a tributação pode incluir:

• Imposto de Renda Pessoa Física de até 27,5%;
• IBS e CBS sobre a receita de locação, ainda que com redutores. 

Além do aumento da carga tributária, a reforma também traz novas exigências administrativas para quem for enquadrado como contribuinte do sistema.

Entre elas: emissão de nota fiscal eletrônica para cada aluguel; escrituração fiscal mensal; envio de declarações periódicas e guarda de documentos por pelo menos cinco anos. 

Vejamos o cronograma da reforma tributária:

• 2026: fase de testes (alíquotas simbólicas IBS 0,1% e CBS 0,9%); 
• 2027: CBS passa a valer oficialmente; 
• 2028 a 2032: crescimento progressivo das alíquotas; 
• 2033: sistema completo, com carga estimada em 27%.

 Embora o início pareça brando, o impacto cresce ano a ano até o regime pleno.

O descumprimento dessas obrigações pode gerar multas elevadas e outras penalidades.

Outro elemento que reforça a fiscalização é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funcionará como um identificador único nacional para cada imóvel. 

O sistema permitirá o cruzamento de informações entre registros imobiliários, declarações fiscais e dados de mercado, aumentando a transparência das operações.

Com as novas regras, especialistas apontam que muitos proprietários precisarão reavaliar a forma como administram seus imóveis.

Estratégias de planejamento patrimonial, como a organização de imóveis em estruturas empresariais, podem se tornar alternativas para reduzir riscos fiscais, aumentar a previsibilidade tributária e simplificar a gestão patrimonial.