Quando o locatário realiza benfeitorias necessárias no imóvel alugado — isto é, aquelas indispensáveis à sua conservação ou destinadas a evitar sua deterioração, como o reparo de telhados com infiltrações ou goteiras, o conserto de vazamentos em tubulações de água ou esgoto, a manutenção da rede elétrica que apresente riscos, etc. — ou benfeitorias úteis previamente autorizadas pelo locador, entendidas como aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, a exemplo da instalação de portão eletrônico, grades, cercas elétricas, a construção de garagem coberta, a colocação de alarmes ou câmeras de segurança, etc., o locatário tem direito à indenização pelos gastos realizados, desde que não haja cláusula contratual válida de renúncia ou disposição em sentido contrário.
Além disso, o locatário pode exercer o chamado direito de retenção, que consiste na possibilidade de permanecer na posse do imóvel até receber a indenização devida pelas benfeitorias realizadas, funcionando como mecanismo destinado a assegurar o efetivo recebimento do crédito.
Contudo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por decisão unânime, firmou entendimento de que o direito de retenção somente pode ser exercido se o locatário estiver adimplente com o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, que constituem a principal obrigação decorrente do contrato de locação.
O entendimento foi consolidado no julgamento de recurso especial em que uma locatária, embora inadimplente perante a proprietária do imóvel, pretendia permanecer na posse do bem até ser indenizada pelas benfeitorias que havia realizado.
O caso teve origem em ação de despejo por falta de pagamento. Em primeiro grau, foi decretado o despejo da locatária, que também foi condenada ao pagamento dos débitos locatícios, admitindo-se, contudo, a compensação dos valores comprovadamente despendidos com as reformas realizadas no imóvel.
Em segunda instância, o direito de retenção foi afastado sob o fundamento de que, à luz do princípio da boa-fé objetiva, seu exercício pressupõe o cumprimento regular das obrigações assumidas pelo locatário, no mais, mantidos os demais pontos da decisão.
Ao analisar o recurso especial, o STJ destacou que o exercício do direito de retenção exige a existência de posse de boa-fé, a qual se revela incompatível com a inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios. Segundo a Corte, a retenção, por constituir instrumento de coerção destinado a garantir o recebimento de um crédito, não pode beneficiar aquele que, na mesma relação jurídica, deixa de cumprir a principal contraprestação contratual.
Assim, concluiu o Tribunal que o inadimplemento da obrigação principal afasta a boa-fé objetiva indispensável ao exercício do direito de retenção, sem prejuízo do direito do locatário de buscar a indenização pelas benfeitorias realizadas pelos meios legais cabíveis.
A controvérsia foi analisada no julgamento do Recurso Especial n° 2.233.373.
