A Reforma Tributária brasileira traz mudanças relevantes para o mercado imobiliário e pode alterar de forma significativa a forma como investidores organizam seus patrimônios. Com a criação do novo modelo de tributação sobre consumo — composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — a locação de imóveis passa a ser formalmente enquadrada como uma operação tributável dentro do novo sistema de IVA dual. 

A mudança representa um novo marco para empresas e investidores que utilizam estruturas societárias para administrar imóveis, especialmente holdings patrimoniais.

Historicamente, a locação de imóveis não estava inserida em um sistema de tributação sobre consumo. Com a nova legislação, a atividade passa a ser considerada uma operação econômica sujeita à incidência do IBS e da CBS.

A estimativa inicial apresentada pelo Ministério da Fazenda aponta para uma alíquota total de referência próxima de 26,5%, somando os dois tributos. 

Contudo, para o setor imobiliário foi criado um redutor de 70% da alíquota, fazendo com que a carga efetiva estimada fique em torno de 7,95% sobre a receita de locação. 

Apesar da incidência do novo imposto, especialistas apontam que o modelo empresarial tende a permanecer competitivo.

No modelo empresarial, as empresas já operam dentro de um ambiente estruturado de contabilidade, escrituração fiscal e cumprimento de obrigações acessórias.

Com a Reforma Tributária, esse cenário se torna ainda mais relevante, pois os novos tributos exigirão:

• emissão de nota fiscal para operações de locação;
• escrituração fiscal periódica;
• cumprimento de obrigações acessórias;
• guarda documental por período mínimo de cinco anos. 

Outro ponto de atenção trazido pelo novo sistema é a tributação sobre lucros e dividendos distribuídos a pessoas físicas.

A partir de 2026, está prevista retenção de 10% de IRRF para pessoas físicas no Brasil quando o valor distribuído por uma mesma empresa ultrapassar R$ 50 mil no mês, o que pode impactar estruturas societárias utilizadas para administrar patrimônio imobiliário. 

→ Aplica-se a todos os sócios residentes no país;

 → O limite é por empresa distribuidora;

 → Valores abaixo do limite continuam isentos;

Além disso, a legislação prevê a criação de uma tributação mínima para rendas mais elevadas, podendo atingir rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil.

Portanto, a nova tributação de lucros exige que o empresário reavalie a estrutura societária e patrimonial para garantir eficiência, segurança e flexibilidade.

Diante dessas mudanças, especialistas em planejamento patrimonial apontam que estruturas empresariais bem organizadas passam a ter papel central na gestão de ativos imobiliários.

Modelos de holding operacional tendem a ganhar relevância. 

❖ Holding operacional – lucros distribuídos por PJ não são afetados;

Esse tipo de organização permite melhor planejamento tributário, maior controle financeiro e maior previsibilidade na distribuição de resultados.

Outro elemento que reforça a necessidade de organização patrimonial é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único nacional que permitirá à Receita Federal cruzar dados sobre propriedade, transações imobiliárias e declarações fiscais. 

Com maior transparência e integração de dados, operações informais tendem a se tornar mais difíceis.

Assim, especialistas apontam que o novo ambiente tributário não necessariamente aumenta a carga para todos os investidores, mas exige maior planejamento, organização societária e gestão profissional do patrimônio imobiliário.